Víte, jak správně odhadnout cenu nemovitosti, abyste netratili milióny?
Odhad ceny nemovitosti je zásadní okamžik každého nákupu nebo prodeje nemovitosti. Správným odhadem zajistíte, že neproděláte milióny. Má však důležitou roli i při dědictví nebo při sjednávání hypotéky. Víte, jak na něj? Článek vás tím provede!
Odhad ceny nemovitosti není jen jeden
Bez odhadu ceny nemovitosti se neobejdete při prodeji ani nákupu, je však třeba i při sjednávání hypotéky nebo u dědictví. Ve všech těchto případech je totiž důležité znát přesnou cenu nemovitosti. Špatný odhad, a to nejen při prodeji, vás totiž může připravit dokonce o milióny. Odhad ceny nemovitosti je však pro každou ze zmíněných situaci jiný. Víte, jaké jsou mezi nimi rozdíly?
Jaké existují odhady cen?
Odhad cen se tedy v jednotlivých případech liší a pro každý z těchto případů odhadnutou cenu i jinak pojmenováváme. Rozlišujeme proto hned čtyři druhy odhadů cen nemovitosti.
Druhy odhadů cen nemovitostí:
- Cena zadlužitelná – Tuto cenu nemovitosti určují obvykle banky kvůli hypotéce. Je pak často až o 30 % nižší než tržní cena, což se dělá proto, aby měla banka jistotu, že když nebudete splácet, celý dluh určitě splatí prodejem této nemovitosti.
- Cena zjištěná (administrativní) – Tuto cenu určuje každý rok za účelem daňové spravedlnosti Ministerstvo financí, které tím zajišťuje, aby nebyl žádný plátce daně znevýhodněný špatně zvolenou kupní cenou.
- Tržní cena – Je to cena, za kterou můžete podobné nemovitosti v dané oblasti prodat nebo koupit.
- Kupní cena – Tato cena závisí na dohodě s prodávajícím nebo kupujícím a je cenou, za kterou nemovitost opravdu koupíte nebo prodáte.
Pro prodej a nákup, kterému se budeme v tomto článku zejména věnovat, jsou pak nejdůležitější právě dvě poslední ceny, tržní a kupní cena.
Jak svépomocí na odhad ceny nemovitosti?
Nejzákladnější možností je tedy, že se pokusíte odhadnout cenu nemovitosti sami. K tomu můžete využít odhadních metod, odhadní kalkulačky nebo třeba cenových map. Jak na to?
Dobrá rada na začátek: rozhodně neodhadujte ceny dle nabídky realitních serverů. Z nich totiž nepoznáte, zda je o danou nemovitost zájem a zda je tedy její cena stanovena dobře nebo špatně. Zejména pak nevidíte cenu, za kterou byla nemovitost později skutečně prodána. Tyto ceny jsou tedy nicneříkající. Lepší je použít např. kombinaci odhadních metod.
Jaké jsou odhadní metody pro odhad ceny nemovitosti?
Srovnávací metoda – Pomocí této metody odhadujete cenu dle srovnávání cen již uskutečněných prodejů podobných nemovitostí ve požadované oblasti. Pro její použití však potřebujete přístup do katastru nemovitostí, cenových map nebo databáze realitních kanceláří.
Výnosová metoda – Metoda je vhodná zejména pro investory a srovnává, zda se vyplatí nákup nemovitosti s ohledem na výnosy, které přinese její pronájem apod.
Nákladová metoda – Pomocí této metody nejčastěji určujete cenu nových bytů s ohledem na náklady na stavbu nemovitosti.
Co jsou cenové mapy?
Již zmíněné cenové mapy jsou pro váš odhad ceny nemovitosti zásadní. Právě ony nabízejí nejpřesnější údaje pro srovnávací metodu. Dávají vám totiž možnost nahlédnout do kupních cen, tedy cen, za které byly nemovitosti skutečně prodané. Tyto ceny pak zaznamenává katastr. Ani tento způsob však nemusí sám o sobě stačit. Vždy je tu mnoha faktorů, které mohou cenu nemovitosti zásadně ovlivňovat. Jaké to jsou?
Jaké faktory ovlivňují cenu nemovitosti?
Mezi základní faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti, náleží výměra nemovitosti, její dispozice a celkový stav, lokalita, typ vlastnictví, stavební materiál apod. Jak tyto faktory cenu ovlivňují?
Výměra – Výměra je nejdůležitější faktor pro odhad ceny nemovitosti. Čím větší je nemovitost, tím je dražší, ačkoliv platí, že čím menší byt je, tím více stojí m2. Do výměry patří samozřejmě jak vnitřní, tak vnější prostory nemovitosti. Cena vnějších prostor za m2 však bývá poloviční.
Dispozice – Dražší bývají byty s neprůchozími pokoji, toaletou oddělenou od koupelny a kuchyňským koutem v obýváku.
Celkový stav nemovitosti – Cena nemovitosti závisí na stavu oken, způsobu vytápění, stavu elektroinstalace, užitých materiálech nebo na stáří nemovitosti. Byty v cihlovém domě jsou například až o 10 až 20 % dražší než byty v panelovém. Prodejní cenu bytu také sníží i umakartové jádro.
Lokalita – Nezáleží tu samozřejmě jen na městě, kde se nemovitost nachází, ale také na dostupnosti, tj. zda je nemovitost blízko tramvaje, autobusu či metra, takové nemovitosti jsou až o 10 až 15 % dražší. Důležité je samozřejmě též i to, zda jsou poblíž obchody, úřady, školy, parky apod.
Orientace – Byty orientované na sever jsou často až o 5 % levnější než byty orientované na jih.
Vlastnictví – Byty v osobním vlastnictví jsou obvykle o 10 až 20 % dražší než byty v družstevním vlastnictví.
Patro – Cenu bytu může ovlivnit patro, ve kterém se nachází. Nejlevnější jsou samozřejmě byty v přízemí, pokud pak je v domě výtah, cena bytů ve vyšších patrech je podobná.
Jak tedy vidíte, není toho zrovna málo a pro člověka bez zkušeností toho může být až moc. Také zde naštěstí existuje záchrana. Mnoho realitních kanceláří nabízí online odhad ceny nemovitosti zdarma. Oč jde?
Kdy využít online odhad ceny nemovitosti zdarma?
K odhadu tržní ceny nemovitosti můžete zdarma využít online odhadní kalkulačky nebo online služby některých realitních kanceláří. Takto získaná cena je však vždy pouze orientační. Zpravidla totiž vychází pouze z udání lokace, výměry a počtu pokojů.
Toho si jsme vědomi i v RE/MAX Delux, a proto přesnost odhadu zdarma dále zvyšuje tím, že v online dotazníku pro odhad nemovitosti vyžadujeme i další informace, jako je typ nemovitosti, zda má rekonstrukci a podobně. Přesto by však měl být tento odhad zdarma vždy jen počáteční fází nákupu nebo prodeje nemovitosti. Pro přesnější odhad je lepší profesionální odhadce.
Odhad ceny nemovitosti zdarma, anebo profesionálního odhadce?
Ačkoliv je možné si pomocí návodu, formuláře nebo kalkulačky udělat přibližnou představu o ceně, má to jednu zásadní nevýhodu. V odhadu není nikdy obsažený potenciál prodávané nemovitosti. Právě ten pak může třeba při prodeji představovat navýšení ceny i o desítky procent.
Oč jde? Potenciál nemovitosti je cena, za kterou byste nemovitost mohli prodat, kdybyste ji vhodně připravili. S tím ale dokáže poradit až zkušený realitní makléř (jak vypadá taková práce odhadce ceny nemovitosti jsme již psali). My v RE/MAX Delux pak například dokážeme navýšit profesionálními radami a home stagingem prodejní cenu vaší nemovitosti až o 17 %.
Máte nějaké další otázky k odhadu ceny nemovitosti nebo máte o něj přímo zájem? Ozvěte se nám.
Autor: InHaus.cz
